Lei do distrato deve ser observada nos contratos de incorporação

No final do ano passado, nasceu a Lei do Distrato (Lei 13.786, de 27 de dezembro de 2018). A Lei trata de inúmeros aspectos envolvendo a resolução e a resilição de contratos de alienação de imóveis em regime de incorporação imobiliária ou de loteamento. Conhecida como Lei do Distrato dos Contratos de Incorporação, a recente Lei modificou as principais Leis que tratavam dos contratos imobiliários (leis nº 4.591/64 e 6.766 /79).

Embora o objeto da Lei seja a alienação de imóveis “na planta”, ela também deve ser aplicada, por analogia, para vendas de imóveis já construídos quando o adquirente puder ser considerado consumidor. Igualmente, malgrado a lei só trate de contratos de compra e venda e de seus desdobramentos (promessas e cessões), ela também deve ser estendida, por analogia, mutatis mutandi, a outras espécies contratuais envolvendo transferência de imóvel, como o contrato de permuta.

Embora os efeitos jurídicos da falta de informações no quadro-resumo de que tratam o artigo 35-A da Lei nº 4.591/64 e o artigo 26-A da Lei nº 6.766/76 sejam cosméticos, a ausência de anuência específica junto à cláusula relativa ao desfazimento contratual acarreta nulidade dessa cláusula.

A nova Lei estipula a pena convencional (multa contratual) de 25% da quantia paga quando a resolução do contrato se der por desistência ou culpa do adquirente. Este percentual poderá ser elevado a 50% quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, após a dedução da corretagem, a fim de assegurar o término da obra no caso de falência da construtora.

Outra alteração trazida pela Lei do Distrato é a determinação do prazo máximo de 180 dias de atraso na entrega da obra, sem multa ou motivo de rescisão contratual, caso exista cláusula acordada entre as partes. Após o transcurso deste prazo, ficaria à critério do adquirente a rescisão contratual, garantindo-se o recebimento de todos os valores pagos corrigidos em até 60 dias após o distrato.

De outro lado, caso o adquirente opte pela continuidade mesmo com atraso na entrega do imóvel, lhe será devida uma indenização de 1% sobre o valor pago à incorporadora para cada mês ultrapassado do prazo de entrega da obra.
A multa moratória pelo atraso no pagamento das prestações pelo adquirente a nova Lei nada mudou. Segue a multa moratória no patamar pactuado pelas partes, limitado, porém, a 2% caso o adquirente seja consumidor (artigo 52, parágrafo 1º, do CDC).

A Lei do Distrato entrou em vigor há um ano, visando melhorar o cenário de incertezas existentes na cadeia produtiva da construção civil e do mercado imobiliário, todavia, não obstante as novas regras trazidas servirem para os contratos celebrados a partir da existência da Lei, as discussões judiciais tendem a continuar conferindo a análise de cada caso concreto e a palavra final ao Poder Judiciário.

Fonte: https://blog.portalt5.com.br/t5imoveis/2019/11/25/lei-do-distrato-deve-ser-observada-nos-contratos-de-incorporacao/

Compartilhe

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on whatsapp
WhatsApp
Share on print
imprimir
Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on whatsapp
Share on print

O que achou deste artigo?

Leia também